首页 - 新闻资讯 - 行业动态行业动态

物业服务行业在小区治理中发挥作用的体制机制研究

时间:2020-04-22

物业服务行业在新冠肺炎疫情防控中发挥了重要作用,完善物业服务行业在小区治理中发挥作用的体制机制,让疫情防控期间营造的和谐小区氛围常态化,成为关注的热点话题。

 
物业服务行业是新冠肺炎疫情防控的有生力量
 
物业服务行业在这次新冠肺炎疫情防控中发挥了重要作用。疫情防控期间,物业服务企业在社区党委的统筹和领导下,积极配合协助社区做好小区疫情联防联控工作,极大弥补了街道、社区防疫工作人手不足、信息渠道不畅的短板,成为政府职能部门公共卫生应急管理体系的重要补充。
 
一是实施小区封闭管理。深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布施行小区封闭管理的通知后,各小区物业服务中心立即落实小区封闭管理的措施,严格执行小区人员和车辆登记制度。对所有进入小区的人员、车辆进行排查,核查人员身份,进行体温检测,发现体温超过37.3摄氏度的人员及时报告社区。
 
二是加大卫生清洁和消杀力度。疫情防控期间,各小区物业服务中心加强对小区公共空间和重点部位的卫生保洁和消杀,增加清洁和消杀次数,扩大消杀范围,加强小区公共场所的通风换气,保证公共区域空气流通;做好废弃口罩等特殊有害垃圾处置工作,设置专门的废弃口罩等特殊有害垃圾收集点和专用收集桶,引导居民按要求丢弃至指定位置。
 
三是协助开展人员信息排查。物业管理工作量大面广,小区物业服务中心掌握住户信息相对较多,在协助社区进行人员摸排、登记时发挥了不可或缺的作用。小区物业服务中心积极协助社区做好返岗、返回小区人员的信息采集工作,认真落实人员排查和防控措施,发现小区内疑似病例及时上报,配合社区做好相关调查工作,在诸多方面发挥了重要作用。
 
四是协助做好居家隔离服务工作。协助做好相关人员居家隔离医学观察及后续服务工作,按要求配合社区和卫生防疫机构处置疑似或确诊病例居民家庭产生的生活垃圾。小区实行封闭管理后,快递、外卖人员不能进小区,居家隔离人员不能出门,小区物业服务中心为有需要的住户送快递、采购生活物资,切实保障了隔离家庭和困难群众的生活需要。
 
五是物业服务企业在业主支持下参与小区治理。在危机中人们往往更加善良且富有同情心,小区居民纷纷捐款捐物,很多业主组织承担了大部分的物业服务企业防疫经费和防疫物资购买费用。疫情防控期间,物业服务企业“管好门”、“消好毒”、“守好人”,严格落实政府规定的防疫工作要求,表现出了强烈的社会责任感,得到了广大住户和社会的认可。抗击疫情、人人参与,小区居民与物业服务企业勠力同心、众志成城,营造了和谐小区治理氛围,体现了共建共治共享的基层社会治理格局。
 
物业服务行业在基层治理体系中发挥作用存在的主要问题是权责利不对等
 
一是承担超权力和能力的义务。疫情防控期间,物业服务企业承担的物业小区的部分疫情防控责任超出了其能力或权力范围。加强清洁和消杀好落实,对物业管理区域实行封闭式管理,对出入人员进行信息登记、体温测量,为隔离人员服务等也还能落实,但是人员排查和检查车辆尾箱,就遭到了部分业主的抵制和投诉,因为物业服务企业没有强制执行力,往往引发冲突。另外,在收集和处理口罩与隔离家庭医用废弃物方面,物业服务企业由于本身不专业,也做不好。
 
二是小区物业管理不等于物业小区管理。将小区物业管理等同于物业小区管理的问题一直存在,只是疫情防控期间表现尤为突出。小区物业管理是向业主收取一定费用进行小区物业共有部分的管理,维护公共秩序,为业主服务,而不是负责物业小区的管理,更不是管理业主。物业服务企业的权力来自于业主组织授权,是约定权力,而不是法定执法权,没有强制力,更管不了业主。政府直接赋予物业服务企业义务,物业服务企业虽然没有接受政府委托,但行使的是公权力,如果没有履行义务,政府无法追究责任,还容易孳生寻租行为,引发基层矛盾。
 
三是物业服务企业管理小区达不到小区治理的目的。党的十九届四中全会通过的《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》强调,要健全基层党组织领导的基层群众自治机制,在城乡社区治理中广泛实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督。住宅小区是城市的基层细胞,是城市居民日常生活的栖息地和聚集场所,加强社区治理要从住宅小区治理做起。小区治理得好不好,直接关系到老百姓的生活质量和切身利益,关系到社会和谐稳定和城市文明形象,关系到共建共治共享的社会治理格局。在社会治理取代了社会管理的今天,依靠物业服务企业进行小区管理的思路没有跟上时代的步伐,也达不到小区治理的目的。
 
建立物业服务企业参与小区治理的体制关键在于明确各方责任主体及其职责边界
 
业主组织是小区治理的责任主体。疫情防控期间,深圳市政府部门努力筹集防疫物资,及时下发到各物业小区,但是在庞大的物业服务企业需求面前,仍然是杯水车薪。深圳市、区两级住房和建设部门先后发布了给业主和业委会的公开信,呼吁业主和业主组织为各小区物业服务中心捐款捐物,取得了很好的效果,为小区疫情防控提供了最大的保障,展现了强大的力量。建立物业服务企业参与小区治理体制关键在于明确业主组织是小区治理责任主体,承担主体责任,由政府将疫情防控、垃圾分类、文明养犬、违法建设整治等小区治理的责任赋予业主组织,业主组织再通过合同委托给物业服务企业。
 
物业服务企业回归纯粹市场主体身份。政府在小区治理中赋予业主组织义务,业主组织通过小区管理规约约束业主,通过物业服务合同约定,要求物业服务中心在小区执行落地,成本计入物业管理费。物业服务中心对不履行管理规约的行为可向业主大会报告,业主大会可向行政执法部门申请救济或者通过司法途径解决纠纷。物业服务企业按照物业服务合同对业主组织负责,小区物业管理费随着市场需求自动调节,这有利于打破物业管理低价劣质的恶性循环,促进物业服务行业长期健康发展。
 
完善小区治理领导核心。中国特色社会主义基层社会治理离不开党的领导,小区治理的领导核心就是小区的党组织,一般是小区党支部。小区党支部对业委会候选人遴选把关,并监督业委会日常运作,确保业委会工作始终在小区党支部“知晓”的“视野”范围内。只有实现了小区党支部对业主组织的坚强领导,才能防止业主组织这块“阵地”被其他别有用心的组织或个人利用。
 
明确业主组织的法人身份尤其迫切。业主组织是小区治理主体,要承担主体责任、履行法定的权利义务,就必须像村委会、居委会一样具有法人身份。在这次疫情防控中,物业服务企业做了很多工作,深圳市政府决定对提供了疫情防控服务的企业按在管面积每平方米0.5元的标准进行补助。但是,如果业主组织有了法人身份,这个补助就可以补给业主组织,再由业主组织委托物业服务企业做好疫情防控工作,这样关系就顺畅了。
 
如果能在民法典中尽快明确业主组织的法人身份,让业主组织承担小区治理的主体责任,在小区党支部领导下履行法定的权利义务,委托物业服务企业做好各类专业服务,各方主体的权责利对等了,责任边界清晰了,共建共治共享的社会基层治理格局也就形成了。

来源:中国建设报

上一篇:济南市物业管理行业协会召开《安全生产指导手册汇编》

下一篇:物业管理条例